日本橋の再開発でマンションの資産価値はどう変わる？主な計画と購入・売却への影響を解説
日本橋エリアでは、大規模な再開発が進んでいます。新たな商業施設やオフィスの整備に加え、首都高速道路の地下化も計画されており、今後の街並みや住環境の変化に注目が集まっています。
こうした動きを受けて、「日本橋のマンションは今後値上がりするのか」「再開発が進む前に購入したほうがよいのか」と気になっている方もいるのではないでしょうか。
再開発によって街の利便性が高まれば、周辺マンションの需要や資産価値にも影響する可能性があります。ただし、マンションの価格は立地や築年数、市場動向などによっても変わるため、再開発だけで判断することはできません。
この記事では、日本橋で進む主な再開発計画とマンションの資産価値への影響、購入・売却時に押さえておきたいポイントを解説します。
日本橋ではどのような再開発が進んでいる？
日本橋は、江戸時代から商業や金融の中心地として発展してきたエリアです。現在も歴史ある百貨店や老舗店舗が立ち並ぶ一方、オフィスビルや商業施設の開発が進められています。
近年の再開発では、建物の建て替えだけでなく、日本橋川を中心とした街づくりや歩行者空間の整備など、地域全体の魅力を高める取り組みが進められていることが特徴です。ここでは、マンションの購入や売却を検討するうえで知っておきたい、主な再開発計画を紹介します。
東京ミッドタウン日本橋を中心とする日本橋一丁目の再開発
日本橋一丁目では、大規模複合施設「東京ミッドタウン日本橋」が2026年9月30日に竣工しました。2027年内のグランドオープンに向けて、商業施設の開業や既存施設のリニューアルなどが予定されています。
中心となる「日本橋野村三井タワー」は、地上52階、高さ約284mの超高層ビルです。オフィスや商業施設に加え、ホテルや賃貸住宅、国際会議などに利用できる施設も整備されています。商業ゾーンには約100区画の店舗が計画されており、既存の「COREDO日本橋」も2026年10月15日の閉館後、2027年内にリニューアルオープンする予定です。
また、東京メトロ銀座線・東西線と都営浅草線の日本橋駅に直結する立地も特徴です。商業施設やオフィスなどが集まることで、ビジネスだけでなく、買い物や観光など幅広い目的で利用される拠点となることが期待されています。周辺マンションにとっても、日常的に利用できる施設が増えることは、生活利便性を考えるうえで注目したい変化といえるでしょう。
日本橋川沿いの再開発と水辺空間の整備
日本橋川沿いでは、「日本橋リバーウォーク」と呼ばれる街づくりが進められています。これは、日本橋川周辺の5つの再開発事業と首都高速道路の地下化事業が連携し、約11ヘクタールのエリアで水辺を中心とした都市空間を整備する取り組みです。
これまで日本橋川沿いは、首都高速道路の高架橋などによって開放感が得られにくい場所もありました。再開発では、川沿いの歩行者空間や商業施設などを整備し、水辺を身近に感じられる街づくりが目指されています。例えば、「東京ミッドタウン日本橋」を構成する「日本橋リバーサイドテラス」では、川に面した商業施設と48戸の住宅が整備されています。
今後、川沿いの散策や買い物を楽しめる場所が増えれば、日常生活の過ごし方にも変化が生まれるかもしれません。ただし、各事業は段階的に進められるため、日本橋川周辺の街並みが一度に変わるわけではありません。今後の整備状況にも注目しておきたいところです。
首都高速道路の地下化による街並みの変化
日本橋の再開発を考えるうえで欠かせないのが、首都高速道路日本橋区間の地下化事業です。現在、日本橋川の上空には首都高速道路の高架橋が通っています。この高架橋を撤去し、地下に新たな道路を整備することで、日本橋周辺の景観を改善する計画が進められています。
首都高速道路株式会社が公表している計画では、地下ルートの完成は2035年度、高架橋の撤去工事完了は2040年度を予定しています。高架橋が撤去されれば、日本橋川の上空に空が広がり、歴史的な日本橋や川沿いの景観が大きく変わると考えられます。
一方、地下化事業は長期間にわたるため、工事期間中の交通規制や周辺環境の変化には注意が必要です。また、完成時期は工事の進捗状況などによって変更される可能性があります。再開発を踏まえてマンションの購入や売却を検討する場合は、施設の開業時期と道路整備の完成時期を分けて考えることが大切です。
日本橋の再開発がマンションの資産価値に与える影響
日本橋の再開発は、周辺マンションの資産価値にも影響を与える可能性があります。商業施設の充実や景観の改善は、住宅購入を検討する人にとって魅力となる要素です。ただし、再開発の効果は立地や物件の条件によって異なり、必ずしも価格上昇につながるとは限りません。
ここでは、マンションの需要や価格に関係する主な要素を見ていきましょう。
商業施設やオフィスの充実による利便性の向上
再開発によって商業施設やオフィスが増えると、周辺エリアの利便性が向上する可能性があります。例えば、日常的に利用できる飲食店や商業施設が増えれば、買い物や外食の選択肢が広がります。また、新たなオフィスの開設によって日本橋周辺で働く人が増えれば、職場の近くに住みたいと考える人から住宅需要が生まれることも考えられます。
日本橋は東京駅にも近く、複数の鉄道路線を利用できる交通利便性の高いエリアです。再開発によって商業機能やビジネス機能がさらに充実すれば、都心での暮らしを希望する人からの関心が高まる可能性があります。
マンションの資産価値を考える際には、将来売却するときに購入希望者が見つかりやすいかという視点も重要です。再開発によって地域の魅力が高まることは、住宅需要を支える要素の一つと考えられます。
街並みや住環境の改善による住宅需要の変化
日本橋では、商業施設やオフィスの開発に加え、水辺空間の整備や景観の改善も進められています。特に、日本橋川周辺の再開発と首都高速道路の地下化が進めば、これまでとは異なる開放的な街並みが生まれることが期待されます。
ただし、日本橋といっても、エリアによって住環境には違いがあります。日本橋駅周辺にはオフィスや商業施設が集まっていますが、日本橋浜町には浜町公園があり、人形町周辺には昔ながらの商店街や飲食店が残っています。
そのため、再開発エリアに近い場所と、既存の住宅地としての特徴を持つ場所とでは、住宅購入者が魅力を感じるポイントも異なります。地域全体の印象が変わったとしても、その影響がすべてのマンションに同じように表れるわけではありません。各エリアの特徴を踏まえて、需要の変化を考える必要があります。
再開発が必ずしもマンション価格の上昇につながるとは限らない理由
再開発はマンションの資産価値にとってプラスの要素となり得ますが、価格上昇を保証するものではありません。マンションの価格は、築年数や駅からの距離、建物の管理状態、住宅ローン金利、不動産市場全体の動向など、さまざまな要因によって決まります。
また、再開発への期待がすでに現在の販売価格に反映されている場合、施設が完成したからといって大幅に値上がりするとは限りません。例えば、周辺の相場より高い価格でマンションを購入した場合、その後の市場動向によっては売却時に購入価格を下回る可能性もあります。
再開発の予定だけを根拠に将来の価格を予測せず、周辺の成約事例や類似物件の価格と比較することが重要です。
日本橋でマンションを購入する際のポイント
日本橋でマンションを購入する場合は、再開発による将来性だけでなく、現在の生活環境や物件そのものの条件も確認することが大切です。特に中古マンションは、同じエリアでも立地や建物の状態によって価格が異なります。購入後の生活を具体的にイメージしながら、物件を比較しましょう。
再開発エリアとの距離や周辺環境を確認する
日本橋の再開発による影響は、マンションの所在地によって異なります。例えば、東京ミッドタウン日本橋に近い物件であれば、新たな商業施設を日常的に利用しやすくなると考えられます。一方、日本橋浜町や人形町などでは、再開発エリアからの距離に加え、既存の商店街や公園なども暮らしやすさを判断する材料になります。
また、再開発エリアの近くでは、工事によって周辺道路の通行状況が変わったり、新たな建物によって日当たりや眺望に影響が出たりする可能性があります。購入前には、以下の点を確認しておきましょう。
- 再開発エリアまでの距離やアクセス
- 最寄り駅や生活施設の利用しやすさ
- 周辺で予定されている建築工事や道路整備
- 将来的な日当たりや眺望への影響
- 平日・休日の人通りや騒音
現在の環境だけでなく、数年後にどのような街並みになるのかを把握しておくことが、購入後の後悔を防ぐポイントです。
築年数や管理状態も含めて資産価値を判断する
中古マンションの購入では、建物の管理状態も重要な判断材料になります。築年数が古いマンションでも、適切な修繕や管理が行われていれば、良好な住環境を維持している場合があります。反対に、比較的新しい物件でも、管理状況によっては将来的な修繕費用などが課題になることがあります。
購入前には、長期修繕計画や修繕積立金の状況、大規模修繕工事の実施履歴などを確認しましょう。また、修繕積立金が不足している場合、購入後に積立金の増額や一時金の負担が発生する可能性もあります。
再開発によって周辺エリアの魅力が高まったとしても、建物自体の維持管理に課題があれば、将来の売却時に不利になることも考えられます。立地の将来性と建物の状態を分けて評価することが、中古マンション選びでは大切です。
日本橋のマンションは再開発前後のどちらで売却するべき？
日本橋にマンションを所有している方のなかには、再開発が進む前に売却するべきか、施設の完成を待ったほうがよいのか迷っている方もいるでしょう。
売却に適したタイミングは、現在の市場価格や物件の状態、所有者の資金計画などによって異なります。再開発の進捗も参考にしながら、ご自身の状況に合った時期を検討することが大切です。
再開発への期待と現在の市場価格を比較する
再開発が進む地域では、将来の利便性や住環境の改善に期待が集まることがあります。そのため、必ずしも施設の完成後が売却に有利とは限りません。再開発への期待がすでに周辺マンションの価格に反映されている場合もあるためです。
売却を検討する際は、周辺でどのようなマンションが取引されているのかを調べ、所有物件の現在の市場価値を把握しましょう。このとき注意したいのが、売出価格と成約価格の違いです。売出価格は売主が設定した希望価格であり、実際にその金額で売却できるとは限りません。一方、成約価格は売買が成立した価格であるため、市場の実態を判断するうえで重要な参考情報となります。
特に日本橋周辺では、同じエリアでも駅からの距離や建物の規模、築年数によって物件の条件が異なります。類似物件の成約事例を確認し、再開発による周辺環境の変化が所有物件の評価にどの程度関係するのかを見極めることが重要です。
売却時期は物件の条件や資金計画も踏まえて判断する
マンションの売却時期は、所有者の生活設計や資金計画とも深く関わっています。例えば、住み替えを予定している場合は、新居の購入時期や住宅ローンの残債などを考慮する必要があります。
また、売却を先延ばしにすると、その間も管理費や修繕積立金、固定資産税などの負担が続きます。築年数の経過によって建物の評価が変わる可能性もあるため、将来の値上がりだけを期待して売却を待つことには注意が必要です。
一方、当面は住み続ける予定であれば、再開発の進捗や周辺の取引状況を確認しながら、中長期的に売却時期を検討する方法もあります。現在の市場価格を知ることは、すぐに売却する場合だけでなく、将来の住み替えや資産計画を考える際にも役立ちます。
まずは不動産会社に査定を依頼し、所有するマンションが現在どの程度の価格で評価されるのかを把握しておくとよいでしょう。
まとめ｜日本橋の再開発とマンションの資産価値を見極めよう
日本橋では、東京ミッドタウン日本橋の整備や日本橋川沿いの街づくり、首都高速道路の地下化など、大規模な再開発が進んでいます。こうした取り組みによって街の利便性や住環境が変われば、周辺マンションの需要や資産価値にも影響を与える可能性があります。
ただし、再開発による影響は物件ごとに異なるため、購入・売却を判断する際は、立地や建物の状態、現在の市場価格などを総合的に確認することが大切です。
グローバル住販 日本橋仲介センターでは、中央区・日本橋エリアのマンション購入・売却に関するご相談を承っています。日本橋でマンションの購入や売却を検討している方は、お気軽にご相談ください。
参考資料
※本記事は2026年10月8日時点の情報をもとに作成しています。再開発の計画や完成予定時期は変更される場合があります。
