中央区の中古マンションで住宅ローン控除は使える？2026年の条件や控除額を解説

中古マンションを購入するとき、物件価格や住宅ローンの金利とあわせて確認しておきたいのが「住宅ローン控除」です。

住宅ローン控除は新築住宅だけの制度ではなく、一定の条件を満たせば中古マンションを購入した場合にも利用できます。2026年からは中古住宅に対する制度が拡充され、省エネ性能の高い中古住宅では控除期間が13年となったほか、一定の条件を満たす40㎡台の住宅も対象になりました。

この記事では、中央区で中古マンションの購入を検討している方に向けて、2026年の住宅ローン控除の条件や控除額、物件を選ぶ際に確認しておきたいポイントを解説します。

中央区の中古マンションでも住宅ローン控除は利用できる

住宅ローン控除は、正式には「住宅借入金等特別控除」と呼ばれる制度です。住宅ローンを利用して自宅を購入し、一定の条件を満たした場合、住宅ローンの年末残高などをもとに計算した金額を所得税から控除できます。所得税から控除しきれない場合には、一定の範囲で翌年の住民税から控除されることもあります。

中古マンションも対象に含まれているため、「中古だから住宅ローン控除を使えない」というわけではありません。

ただし、自分で住むための住宅であることや住宅ローンの返済期間、所得、床面積、耐震性など、いくつかの条件があります。中央区で中古マンションを探す場合は、気になる物件が見つかった段階で住宅ローン控除の対象になるか確認しておくと安心です。

2026年から中古住宅への住宅ローン控除が拡充

2026年度の税制改正では、住宅ローン控除の適用期限が5年間延長され、2030年12月31日までに入居する住宅が対象となりました。

中古住宅では、認定長期優良住宅や認定低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅といった省エネ性能の高い住宅について、借入限度額の引き上げや控除期間の13年への延長が行われています。

さらに、床面積要件についても一定の場合は40㎡以上に緩和されました。これまで住宅ローン控除の床面積が気になっていた方にとっても、確認しておきたい変更です。

中古マンションで住宅ローン控除を受けるための主な条件

中古マンションを住宅ローンで購入しただけで、自動的に住宅ローン控除を受けられるわけではありません。ここでは、購入前に確認しておきたい主な条件を紹介します。

取得から6か月以内に入居する

住宅ローン控除を受けるには、中古マンションを取得した日から6か月以内に自分で住み始める必要があります。また、原則として控除を受ける年の12月31日まで引き続き居住していることも条件です。

そのため、中央区の中古マンションを自宅として購入する場合は対象になる可能性がありますが、最初から賃貸に出すことを目的とした投資用マンションには利用できません。

住宅ローンの返済期間が10年以上ある

住宅ローンは、原則として10年以上にわたって分割返済する借入金などであることが必要です。銀行などの金融機関や住宅金融支援機構などからの一定の借入れが対象となります。

中古マンションの購入時に繰り上げ返済を検討している場合も、返済期間の変更によって要件から外れないか確認しておきましょう。

合計所得金額の条件を満たしている

住宅ローン控除には所得の条件があります。床面積50㎡以上の場合は、控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であることが基本的な条件です。

床面積40㎡以上50㎡未満の住宅については、合計所得金額が1,000万円以下である必要があります。

合計所得金額は給与の額面年収と同じではありません。給与所得のほか、不動産所得や事業所得などがある場合は、それらも含めて判断されるため注意しましょう。

床面積が40㎡以上ある

2026年以降に入居する中古住宅では、一定の条件を満たせば床面積40㎡以上の住宅も住宅ローン控除を利用できます。

ただし、40㎡以上50㎡未満の場合は合計所得金額1,000万円以下という条件があります。また、子育て世帯・若者夫婦世帯向けの借入限度額の上乗せを利用する場合は、床面積50㎡以上であることが必要です。

中央区で40㎡台の中古マンションを検討している場合は、「40㎡を超えているか」だけを見るのではなく、自分の所得や利用したい制度まであわせて確認しましょう。

マンションの床面積は登記上の面積で確認する

特に注意したいのが、マンションの床面積です。住宅ローン控除では、登記事項証明書に記載された専有部分の床面積を基準に判断します。

不動産広告では壁の中心から測った「壁芯面積」が使われることがありますが、登記上の面積とは数字が異なる場合があります。そのため、広告では40㎡を超えていても、住宅ローン控除で使う床面積では40㎡未満になる可能性があります。

中央区でコンパクトな中古マンションを検討する場合は、購入申し込みをする前に登記上の床面積を確認しておくとよいでしょう。

中央区でコンパクトマンションを選ぶ際の考え方については、「中央区でマンション購入は現実的か？独身サラリーマンやDINKSが狙うべき中古コンパクトの選び方」でも詳しく解説しています。

一定の耐震要件を満たしている

中古マンションの場合は、建物の耐震性も確認が必要です。原則として1982年1月1日以後に建築された住宅であれば、中古住宅の住宅ローン控除における耐震要件を満たします。

それ以前に建築された住宅でも、一定の耐震基準に適合することが証明された住宅などは対象になる場合があります。

中央区や日本橋エリアには築年数の異なる中古マンションがあるため、築年数だけを見て対象外と判断せず、住宅ローン控除に必要な耐震要件を満たしているか個別に確認することが大切です。

2026年の中古マンションの住宅ローン控除はいくら？

2026年から2030年までに一般的な中古住宅へ入居する場合、住宅ローン控除の控除率は0.7％です。

ただし、住宅ローンの年末残高すべてに0.7％を掛けられるわけではありません。住宅性能によって借入限度額や控除期間が異なります。

控除率はいずれも0.7％です。たとえば、ZEH水準省エネ住宅に該当する中古マンションで、年末の住宅ローン残高が3,000万円の場合、3,000万円×0.7％で年間21万円が計算上の控除額となります。

一方、「その他の住宅」は借入限度額が2,000万円です。年末の住宅ローン残高が3,000万円あったとしても、計算対象となるのは2,000万円までとなるため、年間の控除限度額は14万円です。

中央区の中古マンションでは、住宅ローンの借入額が住宅ローン控除の借入限度額を上回るケースも考えられます。「ローンをいくら借りるか」と「住宅ローン控除でいくらが計算対象になるか」は別の話として考えておきましょう。

なお、実際の控除額は住宅の取得価格や所得税額などによって変わります。借入限度額に0.7％を掛けた金額が必ずそのまま控除されるわけではありません。

子育て世帯・若者夫婦世帯は借入限度額が上乗せされる

2026年以降は、省エネ性能の高い中古住宅について、一定の子育て世帯や若者夫婦世帯には借入限度額の上乗せ措置があります。

対象となるのは、入居する年の12月31日時点で19歳未満の扶養親族がいる人や、夫婦のいずれかが40歳未満の人などです。

ただし、上乗せ措置を利用するには床面積50㎡以上であることが必要です。40㎡以上50㎡未満の中古マンションについては、所得などの条件を満たせば住宅ローン控除を利用できますが、この借入限度額の上乗せは利用できません。

中央区で中古マンションを選ぶときは省エネ性能も確認

2026年以降の住宅ローン控除では、中古住宅でも省エネ性能によって借入限度額や控除期間に差があります。そのため、中央区で複数の中古マンションを比較するときは、価格や間取り、立地だけでなく、住宅の省エネ性能も確認しておきたいポイントです。

ただし、「設備が新しい」「リノベーションされている」といった理由だけで、ZEH水準省エネ住宅や省エネ基準適合住宅になるわけではありません。住宅ローン控除でそれぞれの区分を利用するには、所定の基準を満たしていることを証明する書類が必要です。

住宅ローン控除の利用を前提に物件を検討している場合は、購入前に不動産会社へ住宅性能の区分と必要な証明書を確認しておきましょう。

リノベーション済み中古マンションは買取再販住宅か確認

中央区で中古マンションを探していると、不動産会社が中古住宅を買い取り、リフォームやリノベーションを行って販売している物件もあります。

その中でも、宅地建物取引業者が一定の増改築などを行い、定められた要件を満たす住宅は「買取再販住宅」として扱われます。

買取再販住宅は、一般的な中古住宅とは住宅ローン控除の借入限度額が異なる場合があります。たとえば、2026年に入居する認定長期優良住宅・認定低炭素住宅に該当する買取再販住宅では、通常の借入限度額は4,500万円です。

一方で、リフォーム済み・リノベーション済みの中古マンションがすべて買取再販住宅になるわけではありません。売主や工事内容などの条件によって扱いが変わります。

中央区でリノベーション済みマンションを選ぶ際の注意点については、「中央区でリノベーションマンションを買う前に｜リフォーム済み中古マンションの注意点を解説」でも紹介しています。

中央区で中古マンションを購入する前に確認したい3つのポイント

住宅ローン控除の条件は全国共通ですが、中央区で中古マンションを購入する場合は、物件探しの段階から税制も含めて確認しておくと、その後の資金計画を立てやすくなります。

40㎡台なら早めに登記上の床面積を確認する

中央区で40㎡台の中古マンションを検討している場合は、住宅ローン控除の対象になるかを早めに確認しましょう。

特に40㎡前後の物件では、広告に掲載されている面積だけで判断せず、登記事項証明書に記載された床面積を確認することが重要です。気になる物件が見つかったら、不動産会社に「住宅ローン控除で使う登記上の床面積は何㎡か」を確認しておくとスムーズです。

住宅性能と証明書の有無を確認する

同じ価格帯の中古マンションでも、住宅性能の区分によって住宅ローン控除の借入限度額や控除期間が変わる場合があります。

ただし、省エネ性能が高い住宅として控除を受けるには証明書が必要です。購入したあとになって必要な書類が用意できないことがないよう、契約前に確認しておきましょう。

住宅ローン控除だけで購入予算を決めない

住宅ローン控除は住宅購入後の税負担を抑えるために役立つ制度ですが、控除を受けられることだけを理由に借入額を増やすのは避けたいところです。

中古マンションを購入すると、住宅ローンの返済以外にも管理費や修繕積立金、固定資産税などの費用がかかります。中央区でマンションを購入する際は、購入後に継続してかかる費用も含め、無理なく支払える金額から予算を考えることが大切です。

日本橋エリアで購入するタイミングや資金計画を考える際は、「日本橋でマンションを購入する最適なタイミングとは？市場動向と選定のポイント」もあわせて参考にしてください。

中古マンションの住宅ローン控除を受けるための手続き

住宅ローン控除は、対象になる中古マンションを購入しただけでは適用されません。初めて控除を受ける年には、原則として確定申告が必要です。

初年度は確定申告を行う

会社員など普段は確定申告をしていない方でも、住宅ローン控除を初めて利用する年は確定申告を行います。

主に次のような書類や情報が必要になります。

• 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
• 住宅ローンの年末残高に関する情報
• 家屋の登記事項証明書に関する情報
• 売買契約書の写しなど
• 住宅性能の区分に応じた証明書類
• 必要に応じて耐震基準への適合を証明する書類

金融機関が「調書方式」に対応している場合など、手続き方法によって必要な書類は異なります。また、省エネ性能の高い住宅として控除を受ける場合や、築年数の古い中古マンションを購入する場合には追加の証明書が必要になることがあります。

購入後に慌てないためにも、住宅ローン控除を利用する予定があることを物件探しの段階で不動産会社へ伝えておくとよいでしょう。

会社員は2年目以降に年末調整を利用できる

給与所得者の場合、初年度に確定申告を行ったあとは、2年目以降は勤務先の年末調整で住宅ローン控除を受けられます。

初年度と2年目以降では手続き方法が異なるため、マンションを購入した年は確定申告を忘れないよう注意しましょう。

中央区で中古マンションを探すなら住宅ローン控除も購入前に確認しよう

中央区の中古マンションでも、一定の条件を満たせば住宅ローン控除を利用できます。2026年以降は、省エネ性能の高い中古住宅の控除期間が13年に拡充されたほか、一定の条件を満たす床面積40㎡以上50㎡未満の住宅も対象になりました。

中央区で中古マンションを購入する前には、次のポイントを確認しておきましょう。

• 取得から6か月以内に入居できるか
• 住宅ローンの返済期間が10年以上あるか
• 合計所得金額の条件を満たしているか
• 登記事項証明書上の床面積が条件を満たしているか
• 中古住宅として必要な耐震要件を満たしているか
• 省エネ性能の区分と必要な証明書を確認できるか
• 買取再販住宅に該当する物件か

特に40㎡台の中古マンションや省エネ性能の高い物件、リノベーション済み物件では、物件によって住宅ローン控除の扱いが変わる可能性があります。

グローバル住販 日本橋仲介センターでは、中央区・日本橋エリアの中古マンションを取り扱っています。物件の立地や間取り、価格だけでなく、住宅ローンや購入後の費用も含めて検討しながら、ご自身に合った住まいを探していきましょう。